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1xbet体育投注公开征求《杭州市物业管理条例(修订草案)》意见的公告

作者: 来源: 日期:2020-10-28

 

  杭州市人民政府提请审议的《杭州市物业管理条例(修订草案)》已经市十三届人大常委会第三十次会议第一次审议。为进一步提高立法质量,现将上述法规草案及其说明公布,向社会公开征求意见。修改意见请于2020年11月27日前寄送1xbet体育投注法制工作委员会。

  传 真:85252061

  电子邮箱:1839192974@qq.com

  通讯地址:杭州市解放东路18号  1xbet体育投注法制工作委员会

  邮编:310026

  1xbet体育投注法制工作委员会

  2020年10月28日

  杭州市物业管理条例(修订草案)

  目 录

  第一章 总则

  第二章 业主和业主组织

  第三章 物业服务

  第四章 物业的使用和维护

  第五章 法律责任

  第六章 附则

  第一章 总 则

  第一条[目的和依据]为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务人的合法权益,保障物业的合理使用,根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《浙江省物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

  第二条[适用范围]本市行政区域内的物业管理、使用及其监督管理活动适用本条例。

  本条例所称物业,是指建成并投入使用的房屋及其配套的设施设备和相关场地;本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务人,按照物业服务合同约定,或者业主以自行管理方式,对物业进行维修、养护、管理,维护区域内环境卫生和相关秩序的活动。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

  第三条[导向及引领]本市各级人民政府应当将物业管理工作纳入城市基层治理体系,建立物业综合管理协调机制,运用杭州城市大脑赋能物业管理,推动物业服务行业向现代服务业发展。

  社区党组织依法依规指导业主大会、业主委员会和物业服务人开展物业管理活动,组建多方议事协调机制。

  第四条[部门职责]市房产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理;建设与维护物业管理信息网络系统,所需经费纳入本级财政预算。

  各区、县(市)房产行政主管部门按照规定的职责分工,负责本行政区域内物业管理活动的监督管理,对业主大会和业主委员会运行进行业务指导。

  其他相关行政管理部门按照职责分工,履行物业管理区域内的监督管理职责。

  第五条[基层政府职责]各区、县(市)人民政府应当组织本级相关行政管理部门、街道办事处、乡镇人民政府统筹推进物业管理工作,协调解决物业管理工作中的重大问题。

  街道办事处、乡镇人民政府应当明确机构,配备人员,落实经费,具体负责指导和监督本辖区内物业管理活动,以及业主大会、业主委员会的组建、换届和日常工作,并协调物业管理和社区建设。

  居民委员会依法协助街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理活动相关工作。

  第六条[纠纷治理]本市建立人民调解、行业调解、行政调解、司法调解等相衔接的物业管理活动纠纷多元调处、化解机制,加强纠纷源头治理。

  第七条[公共事件应对]各区、县(市)人民政府和街道办事处、乡镇人民政府应当将业主委员会、物业服务人纳入相关突发事件应急处置工作体系,建立物资和资金保障机制。

  发生突发事件时,街道办事处、乡镇人民政府应当组织落实市、区县(市)人民政府的应急措施,指导、督促业主委员会、物业服务人配合居民委员会开展工作。

  第二章 业主和业主组织

  第一节 业主和业主大会

  第八条[业主]房屋的所有权人为业主。

  未办理房屋所有权登记,但是基于人民法院或者仲裁机构的生效法律文书、人民政府的征收决定、合法建造、继承等取得房屋所有权,或者与建设单位订立买卖合同取得建筑物专有部分所有权并占有的,可以认定为业主。因无民事行为能力、限制民事行为能力或者长期未在本物业管理区域居住等原因,无法行使业主权利的,可以书面委托实际居住的直系亲属、承租人等代为行使业主权利,但除监护人、直系亲属外的其他受委托人不得行使被选举权。

  业主委员会、物业管理委员会、业主委员会换届选举工作组仅限因业主大会选举、表决需要,确实无法核实业主身份的,街道办事处、乡镇人民政府可以按照房屋坐落通过杭州城市大脑相关应用场景予以查询并回复是否业主及联系方式,相关职能部门应当予以协助。

  第九条[业主的权利]业主依法享有下列权利:

  (一)参加业主大会会议,行使投票权,并就制订或者修改管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同及其他物业管理事项提出意见和建议;

  (二)选举业主委员会委员、候补委员,并依法享有被选举权;

  (三)监督业主委员会的工作、物业服务人履行物业服务合同的情况;

  (四)对物业共用部位、共用设施设备和业主共有收入使用管理的知情权和监督权;

  (五)法律、法规规定的其他权利。

  第十条[首次业主大会筹备]物业管理区域内房屋销售并交付的建筑物面积达到物业建筑物总面积百分之六十以上,或者首套房屋出售并交付满两年、且房屋出售并交付的建筑面积达到物业建筑物总面积百分之三十以上的,建设单位应当在两个月内按照杭州市业主大会和业主委员会工作有关指导规则,向房屋所在地的街道办事处、乡镇人民政府报送首次业主大会会议筹备资料,指导规则由市房产行政主管部门另行制定。

  首次业主大会会议的筹备经费由建设单位按照建筑物总面积每平方米一点二元且不低于六万元不高于六十万元的标准承担。建设单位应当在物业交付使用前向所在地的街道办事处、乡镇人民政府交纳筹备经费。筹备经费使用后有结余的,应当纳入全体业主所有的共有收入。

  第十一条[首次业主大会]首次业主大会会议由物业管理委员会组织召开,表决通过管理规约和业主大会议事规则,选举产生业主委员会。未表决通过上述事项的,业主大会视为不成立。

  分期开发的建设项目为一个物业管理区域的,首次业主大会会议应当根据分期开发的建筑物面积和进度等因素,在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。建设单位出售该物业管理区域内房屋时,应当向买受人明示业主大会决定的事项。

  第十二条[会议类型及召开]业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议每年至少召开一次。有下列情形之一的,业主委员会应当组织召开临时会议:

  (一)经专有部分占物业建筑物总面积百分之二十以上且占业主总人数百分之二十以上业主提议的;

  (二)发生重大事故或者物业管理紧急情况需要及时处理的;

  (三)物业所在地的区、县(市)房产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府经调查发现业主大会、业主委员会的决定违反业主大会议事规则规定需要及时撤销,书面要求召开的;

  (四)存在本条例第二十五条规定的可以提议罢免以及法律、法规、管理规约和业主大会议事规则规定的其他情形。

  第十三条[禁止授权事项]以下事项应当由全体业主或者业主大会决定,不得授权业主委员会决定:

  (一)法律、法规规定的应当由业主共同决定的事项;

  (二)业主委员会运行经费的筹集、使用和管理;

  (三)业主委员会委员工作津贴标准、业主委员会所聘请人员的工作职责和薪酬标准;

  (四)使用属于全体业主所有的共有收入或者其他资金,但用于物业管理的紧急需要,且在业主大会议事规则规定的次数和总额限制内的除外;

  (五)新建建筑物及其附属设施;

  (六)物业管理区域内有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

  第十四条[议题与表决]召开业主大会会议,业主委员会应当于会议召开十五日前通知全体业主,将会议议题及其具体内容、时间、地点、方式等在物业管理区域内显著位置公示。

  业主大会会议不得就已公示议题以外的事项进行表决。会议决定应当以书面形式向全体业主公示。

  业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,且经符合《中华人民共和国民法典》规定人数的业主同意方为有效。业主人数和总人数,专有部分面积和建筑物总面积的计算按照杭州市业主大会和业主委员会工作有关指导规则确定。

  第十五条[会议表决方式]业主大会会议的表决应当同时提供互联网和书面方式供业主选择。其中,互联网方式的表决应当通过物业管理信息网络系统进行。

  第十六条[会议监督]业主按照规定提议罢免业主委员会委员的,或者业主委员会不按照规定组织召开业主大会会议的,街道办事处、乡镇人民政府应当责令业主委员会在三十日内组织召开;逾期未召开的,由街道办事处、乡镇人民政府组织业主召开。

  第二节 业主委员会

  第十七条[任职资格]业主委员会委员应当为本物业管理区域内具有完全民事行为能力,热心公益,有责任心和组织协调能力的自然人业主或者单位业主委托的自然人代表。

  鼓励符合条件的党(团)员、党代表、人大代表、政协委员、劳动模范以及具有专业技术特长的业主积极参选业主委员会委员。

  鼓励符合条件的社区党组织、居民委员会成员或者居民小区党支部书记、党小组组长通过法定程序担任业主委员会主任、副主任。

  第十八条[候选人公示]业主委员会候选人经确定后,物业管理委员会或者业主委员会换届选举工作组应当将候选人的简历、是否存在本条例第二十五条规定的可以提议罢免的情形,以及其本人及其近亲属是否为本物业管理区域物业服务人的工作人员等情况向全体业主公示。

  第十九条[业主委员会组成及备案]业主委员会委员人数为五人以上十一人以下的单数;户数在一百户以下的,可以由三人组成。

  业主委员会应当自选举产生之日起三十日内向所在地的街道办事处、乡镇人民政府备案,街道办事处、乡镇人民政府根据区、县(市)房产行政主管部门的委托出具备案证明和印章刻制证明。业主委员会的备案事项发生变动的,应当自变动之日起十五日内办理变更备案。

  业主委员会应当将备案情况告知物业服务人,向全体业主公示备案证明,并向公安机关申请刻制业主大会、业主委员会印章。

  第二十条[候补委员]业主委员会可以设立候补委员制度。候补委员人数为五人以下,一般不得超过业主委员会正式委员人数的二分之一。

  业主委员会委员缺额且缺额人数不超过正式委员总人数二分之一的,可以从候补委员中按照得票数顺位自动递补为正式委员,并在本物业管理区域内公示。业主委员会缺额超过正式委员总人数二分之一的,应当重新选举业主委员会。

  第二十一条[业主委员会职责]业主委员会是业主大会的执行机构,履行下列职责:

  (一)监督物业服务合同和管理规约的执行;了解物业服务信息并及时将重大事项告知全体业主;调解或者处理因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

  (二)召集业主大会会议,按照规定报告业主委员会履职情况,制作、保存业主大会会议记录;执行业主大会的决定并处理日常事务;

  (三)拟定物业服务人选聘、续聘、解聘方案并提请业主大会决定,与物业服务人订立、解除物业服务合同;拟定物业管理用房,物业共用部位、共用设施设备,以及共有收入金额、数量等使用方案,并提请业主大会决定;

  (四)法律、法规规定和业主大会赋予的其他职责。

  第二十二条[业主委员会会议]业主委员会应当按照业主大会议事规则和业主大会决定召开会议。三分之一以上业主委员会委员提议,或者街道办事处、乡镇人民政府书面要求的,应当在七日内召开业主委员会会议。召开业主委员会会议,业主委员会应当于会议召开三日前通知全体业主,将会议议题及其具体内容、时间、地点、方式等在物业管理区域内显著位置公示。业主委员会会议应当有过半数的委员出席,作出的决定必须经全体委员半数以上同意。

  业主委员会会议不得就已公示议题以外的事项进行表决。业主委员会委员不得委托他人参加会议。候补委员可以列席业主委员会会议,但不具有表决权。

  第二十三条[业主委员会会议表决记录]业主委员会应当指定委员或者聘用人员负责制作、保存业主大会、业主委员会会议记录或者会议纪要等会议决议文件。会议记录内容应当包括会议议题、会议起止时间、会议形式、应到与实到人数、缺席人员、委员结论性陈述意见或者表决意见、事项或者议题表决结果等内容。业主委员会会议决议应当由出席的委员签名确认。

  业主委员会会议需要对议题作出决定的,应当制作表决单,载明议题名称、表决时间、表决结果、缺席人员名单,由表决人员分别在赞成、反对、弃权栏签名。使用物业专项维修资金、与共有收入相关的表决单应当在会议结束后十个工作日内单独或者作为业主委员会会议决议文件附件,向全体业主公开,并抄送所在地的居民委员会。

  鼓励对业主委员会会议作全过程同步视听记录,作视听记录的,保存期限不少于任期时限,并应当移交下一届业主委员会。业主大会、业主委员会重大事项表决可以邀请公证机关进行公证。

  第二十四条[印章使用]需要使用业主大会印章的,应当经业主大会表决通过;需要使用业主委员会印章的,应当经全体委员过半数同意并签字。印章使用情况应当每季度在本物业管理区域内公示,同时抄告所在地的居民委员会。

  印章由业主委员会保管,也可以委托所在地的居民委员会保管。

  第二十五条[委员罢免]业主委员会委员有下列情形之一的,业主委员会三分之一以上委员,或者专有部分占物业建筑物总面积百分之二十以上且占业主总人数百分之二十以上业主,可以根据法律、法规、业主大会议事规则,提议业主大会会议审议决定罢免其委员资格:

  (一)不履行业主委员会委员职责,严重违反本条例第二十一条、第二十三条、第三十一条第二款、第三十三条,或者具有第三十四条第二款规定情形的;

  (二)不遵守管理规约和业主大会议事规则,情节严重的;

  (三)收受物业服务人或者有利害关系业主提供的利益或者报酬的;

  (四)向物业服务人销售商品、承揽业务的;

  (五)牟取可能妨碍公正履行职务的其他利益的;

  (六)具有本市业主大会和业主委员会工作有关指导规则规定的其他可以提议罢免事项的。

  街道办事处、乡镇人民政府经调查发现业主委员会委员有前款规定情形的,提请业主大会会议决定罢免其委员资格。

  业主大会、业主委员会会议在审议罢免业主委员会委员议题时,应当允许其申辩,并书面记录。经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参加,并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意,罢免生效。

  第二十六条[自行去职]业主委员会委员有下列情形之一的,委员资格自行终止:

  (一)不再是本物业管理区域业主的;

  (二)因疾病或者其他原因丧失履职能力的;

  (三)向业主大会或者业主委员会提出书面辞职的;

  (四)被依法追究刑事责任的;

  (五)法律、法规以及业主大会议事规则规定的其他情形。

  第二十七条[决策监督]业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区、县(市)房产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府,应当责令限期改正或者依法撤销其决定,并通告全体业主。

  第二十八条[业主实时监督]业主委员会应当通过业主大会会议、物业管理信息网络系统等方式保障业主每年至少一次对物业服务人的人员配备、服务质量等履行物业服务合同情况进行评价。鼓励通过物业管理信息网络系统对物业服务人进行实时评价。专有部分占物业建筑物总面积百分之二十以上且占业主总人数百分之二十以上业主对物业服务人作出否定性评价的,业主委员会应当提交业主大会决定是否解聘。业主大会决定不予解聘的,六个月内不得以相同理由再次提出。

  鼓励业主委员会通过物业管理信息网络系统等多种方式,接受业主对业主委员会委员履职能力的评价。

  第二十九条[任期及换届]业主委员会任期为三至五年,具体由业主大会决定。业主委员会委员可以连选连任。

  业主委员会在任期届满五个月前,向所在地的街道办事处、乡镇人民政府提交书面报告,报告本届业主委员会届满日期、需要交接的物业重要事项等情况。街道办事处、乡镇人民政府应当自收到报告之日起两个月内组建业主委员会换届选举工作组。

  业主委员会换届选举工作组应当在业主委员会任期届满前,选举产生新一届业主委员会。业主委员会换届选举工作组的组成和工作规则参照物业管理委员会的规定执行。

  第三十条[换届期间权力限制]业主委员会换届选举工作组成立至新一届业主委员会选举产生期间,业主委员会不得组织召开业主大会会议对下列事项作出决定,确有必要召开的,应当由换届选举工作组组织召开:

  (一)选聘、解聘物业服务人;

  (二)调整物业服务收费标准;

  (三)除管理规约规定情形以外的物业维修、更新、改造等重大事项;

  (四)物业管理用房,物业共用部位、共用设施设备的使用方案;

  (五)使用业主大会议事规则规定的次数和总额限制之外的共有收入;

  (六)法律、法规、业主大会议事规则规定的其他重大事项。

  第三十一条[资料移交]新一届业主委员会自成立之日起十日内,上一届业主委员会应当在街道办事处、乡镇人民政府或者其委托的居民委员会指导、监督下,将下列资料和财物移交给新一届业主委员会:

  (一)业主委员会会议材料,包括会议决议、议题表决单、会议记录;

  (二)所有财务会计资料,包括上一届和本届的财务报表;

  (三)由业主委员会保管的档案资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物;

  (四)法律、法规、规章以及杭州市业主大会和业主委员会工作有关指导规则规定的其他资料。

  业主委员会委员资格在任期内提前终止、聘用人员解除劳动关系的,应当自终止、解除之日起七日内向业主委员会移交前款规定资料及财物;新一届业主委员会尚未选举产生的,应当向所在地的居民委员会移交。

  业主委员会及其委员、聘用人员拒不移交的,所在地的公安机关应当依法予以协助。

  第三十二条[运行经费]业主大会、业主委员会的运行经费由全体业主承担。物业管理区域内有共有收入的,运行经费可以在共有收入中列支,具体额度由业主大会决定。

  鼓励业主委员会拟定下一年度运行经费和开支预算,提前报请业主大会审议决定。

  业主大会可以给予业主委员会委员适当的工作津贴,业主委员会可以聘请执行秘书、财务等专职人员,负责处理业主委员会日常事务和财务工作,以提高业主委员会履职水平,其工作职责和薪酬标准由业主大会决定。

  第三十三条[财务管理]业主委员会应当建立财务管理制度。共有收入、业主大会和业主委员会运行经费应当按照会计准则建立账簿,并依法享受非盈利性组织税收减免政策。

  业主委员会应当妥善保管收支原始凭证以及相关会计资料。原始凭证、会计资料的保存期限应当按照《会计档案管理办法》的规定执行。业主委员会应当至少每半年公布一次业主大会和业主委员会运行经费的使用情况。

  第三十四条[审计监督]有下列情形之一的,业主委员会或者业主大会应当委托专业机构对共有收入与开支、业主委员会运行经费等收支情况进行审计:

  (一)经专有部分面积占物业建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上的业主提议的;

  (二)业主委员会任期届满的;

  (三)业主委员会主任在任期内去职的;

  (四)街道办事处、乡镇人民政府根据监督情况或者居民委员会的提议认为需要审计的;

  (五)管理规约、业主大会议事规则规定的其他情形。

  业主委员会拒绝按照前款规定进行审计的,街道办事处、乡镇人民政府可以代为委托审计。

  业主委员会任期届满或者提前终止的,应当由新一届业主委员会委托审计,新一届业主委员会尚未成立的,由物业管理委员会或者代管的居民委员会委托审计。

  审计结果应当向全体业主公示,审计费用可以在共有收入中列支。

  第三十五条[相关人员履职培训]各级房产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府应当定期组织或者通过政府购买服务的形式委托相关专业机构开展业主委员会成员、物业服务人员、居民委员会人员物业相关知识培训,提升其物业管理履职能力。

  市、区县(市)人民政府,街道办事处、乡镇人民政府和居民委员会可以对本辖区内表现突出的业主委员会成员给予表彰。

  第三节 物业管理委员会

  第三十六条[物业管委会]物业管理区域有下列情形之一的,区、县(市)房产行政主管部门应当指导街道办事处、乡镇人民政府组建物业管理委员会:

  (一)未成立业主大会的;

  (二)未能选举产生业主委员会的;

  (三)业主委员会委员缺额半数以上,未能重新选举产生业主委员会的。

  新交付物业且具备召开首次业主大会会议条件,街道办事处、乡镇人民政府在收到建设单位或者百分之五以上业主提出的筹备业主大会书面申请的,应当在两个月内通过物业管理委员会,筹备首次业主大会。

  第三十七条[人员组成及公示]物业管理委员会由街道办事处或者乡镇人民政府、辖区公安派出所、居民委员会、建设单位各指派一名代表和业主代表组成,成员人数应当为单数且不超过十一人,其中,业主代表的人数不少于物业管理委员会委员人数的二分之一;已经成立业主大会的,建设单位可以不再指派人员参加物业管理委员会。

  物业管理委员会主任由街道办事处、乡镇人民政府指派代表担任。物业管理委员会成员名单应当自成立之日起三日内在物业管理区域内以书面形式向全体业主公示。

  物业管理委员会组建、运行的具体办法,由市房产行政主管部门制定。

  第三十八条[物管委职责]物业管理委员会是组织业主共同决定物业管理事项,推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会的临时机构。

  未成立业主大会的,由物业管理委员会组织业主依法履行业主大会和业主委员会的职责。未能选举产生业主委员会的,由物业管理委员会组织业主大会或者按照管理规约和业主大会议事规则履行职责,并执行业主大会的决定。

  物业管理委员会的任期一般不超过二年。期满仍未推动成立业主大会、选举产生业主委员会的,由街道办事处、乡镇人民政府重新组建物业管理委员会。

  物业管理委员会自业主委员会产生并备案之日起停止履行职责,办理移交手续后解散。

  第三章 物业服务

  第三十九条[划分规则与程序]物业管理区域按照下列规定划分:

  (一)新建物业,包括分期开发或者有两个以上建设单位开发建设的区域共用主要配套设施设备的,划分为一个物业管理区域;

  (二)商品住宅配建的公共保障性住房和所在区域商品住宅共用主要配套设施设备的,划分为一个物业管理区域;

  (三)城市建成区规划范围内新开发的建设项目,与周边原有房屋毗连的,经各自业主大会同意,可以归并为一个物业管理区域。

  建设单位应当自取得建设工程规划许可证之日起三十日内,向建设项目所在地的区、县(市)房产行政主管部门提交建设项目规划设计方案、总平面图、建设工程规划许可证及附件附图等材料。区、县(市)房产行政主管部门应当自收到相关材料之日起十个工作日内,会同街道办事处、乡镇人民政府及居民委员会作出决定,并书面告知建设单位。

  建设单位在销售房屋时,应当将物业管理区域范围通过合同约定方式向买受人明示。

  第四十条[区域调整]有下列情形之一的,业主委员会可以向所在地的区、县(市)房产行政主管部门提出调整物业管理区域的申请,并提交物业管理区域划分方案、物业管理用房使用方案、共用设施设备维护管理责任承担方案、调整后物业管理区域管理方案和业主大会决议等材料:

  (一)因河道、城市道路等物理分割或者习惯形成的两个以上相对独立区域,能明确分清共用配套设施设备管理维护责任,并经业主大会或者全体业主决定,划分为多个物业管理区域的;

  (二)两个以上独立物业管理区域经各自业主大会或者全体业主决定,归并为一个物业管理区域的。

  物业所在地的区、县(市)房产行政主管部门应当自收到材料之日起二十个工作日内,会同街道办事处、乡镇人民政府及居民委员会作出决定。

  第四十一条[物业管理用房]物业管理用房的坐落和面积应当在建设工程规划许可证及附件附图中载明。建设单位在办理物业销售(预售)证前,应当对物业管理用房进行确认,并将其排除在可销售房屋之外。

  建设单位应当在办理房屋不动产首次登记前,按照不少于物业管理区域内实测地上建筑物总面积千分之七的比例提供物业管理用房,其中千分之三为办公用房,千分之四为经营用房。物业管理区域内均为非住宅的,只需按照不少于实测地上建筑物总面积千分之三的比例提供办公用房。批建为商业或者办公用途的地下部分建筑物面积,计入计算物业管理用房面积比例的建筑物总面积。

  物业管理用房应当位于地上且独立成套,属于物业管理区域内的全体业主所有,所有权不得分割、转让或者抵押,不得擅自改变用途。

  物业办公用房不少于一百平方米,其中业主委员会办公用房不少于二十平方米。物业办公用房应当相对集中,具备通水、通电、通信、采光、通风等基本使用功能和办公条件。

  物业交付时,物业管理用房在街道办事处、乡镇人民政府监督下,由建设单位移交前期物业服务人使用和经营。前期物业服务人出租物业经营用房的,租赁期限不得超过业主大会成立后十二个月,并在合同中作出明确约定。

  第四十二条[前期物业]含有住宅物业的建设项目,建设单位应当在房屋销售前,通过招标投标选聘物业服务人提供前期物业服务,订立前期物业服务合同,并制定临时管理规约,作为房屋销售合同的附件。

  含有住宅物业的建设项目,物业管理区域建筑物总面积超过十万平方米的,应当在房产行政主管部门监督下采用公开招标方式选聘物业服务人;投标人少于三个或者物业管理区域建筑物总面积小于五万平方米的,经区、县(市)房产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘物业服务人。同一物业管理区域内的非住宅建筑物面积计入物业管理区域建筑物总面积。

  第四十三条[承接查验]物业交付前,建设单位和前期物业服务人应当在街道办事处、乡镇人民政府或者其委托的专业机构监督下,共同查验新建物业共用部位、共用设施设备,确认现场查验结果,订立物业承接查验协议,并按照规定移交有关图纸资料。

  物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、权利义务、违约责任等事项作出约定。对于承接查验发现的问题,建设单位应当在三十日内或者在约定期限内整改。

  物业服务合同终止,业主大会选聘新的物业服务人的,原物业服务人应当在物业服务合同终止之日起十日内,向业主委员会移交物业承接查验资料。业主委员会应当在订立物业服务合同后,与新物业服务人进行既有物业承接验收,订立承接查验协议,并按照规定移交有关图纸资料。

  第四十四条[企业义务]物业服务人应当按照法律、法规的规定和物业服务合同的约定履行清洁卫生、绿化养护、秩序维护、设施设备的维修养护管理等基本服务,并遵守下列规定:

  (一)符合国家、省和本市的技术标准、规范;

  (二)依法维护、管理物业管理区域内的消防等共用设施;

  (三)协调、处理物业管理区域内突发紧急事务,必要时向居民委员会报告;

  (四)建立日常管理档案及物业共用部位、共用设施设备等资料档案;

  (五)不得泄露在物业服务活动中获取的业主信息;

  (六)不得强制业主通过指纹、人脸识别等生物信息方式使用共用设施设备,保障业主对共用设施设备的正常使用权;

  (七)配合居民委员会做好社区管理相关工作;

  (八)通过招标投标选聘的物业服务人,还应当履行投标文件中的承诺和招标文件规定的条件要求。

  物业服务合同订立之日起十五日内,物业服务人应当将合同副本及相关资料报送所在地的区、县(市)房产行政主管部门备案。

  第四十五条[选聘续聘解聘]业主依照本条例第十四条第三款规定的程序共同决定解聘物业服务人的,可以解除物业服务合同。决定解聘的,应当提前六十日书面通知物业服务人,但是合同对通知期限另有约定的除外。

  物业服务合同期限届满九十日前,业主委员会应当与物业服务人协商合同续订,并组织召开业主大会决定是否续聘。业主大会决定续聘的,应当在原合同届满前重新订立物业服务合同;业主大会决定选聘新的物业服务人的,选聘方案需经业主大会表决通过后以书面形式向全体业主公示。

  鼓励业主大会采用公开招标方式选聘物业服务人,任何个人和单位都不得干预物业服务人的选聘。业主大会根据选聘方案、报名情况和业主委员会的考察意见,对选聘物业服务人事项进行投票表决。

  第四十六条[退出移交]物业服务人退出物业管理区域时,应当自合同终止之日起十五日内或者合同约定的期限内,向业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的对象移交物业共用部位、共用设施设备和物业管理档案资料,以及预收的物业服务费、受委托管理的共有收入等相关财物。

  物业服务人不得以业主欠交物业服务费、其他纠纷未解决、阶段工作未完成、物业服务合同未履行完毕等理由拒绝退出物业管理区域。业主不得以物业服务人已退出本物业管理区域为由,拒绝支付物业服务费。

  第四十七条[应急管理]物业管理区域内突发紧急状况时,物业服务人应当及时协调处理,并报告业主和业主委员会。相关处理费用属于物业服务合同约定的,按照约定支付;属于物业专项维修资金使用范围的,由物业专项维修资金支付;需全体业主承担的,应当通过业主大会决定支付。

  物业管理区域突发物业服务失管状态时,所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当组织有关单位确定紧急物业服务人,提供供水、垃圾清运、电梯运行等维持业主基本生活服务事项的物业管理服务。紧急物业服务期限不超过六个月,费用由全体业主共同承担。

  第四十八条[物业收费]物业服务收费根据不同物业的性质和特点、物业服务不同的阶段,分别实行政府指导价和市场调节价。政府指导价适用范围和收费标准由价格行政主管部门制定,并根据物业服务成本变化情况等因素进行调整。

  物业服务费的具体收费标准根据物业服务合同的约定确定,地下车位服务费的具体收费标准由有车位业主共同与物业服务人约定确定,作为物业服务合同的附件。

  本市各级人民政府及其组成部门、居民委员会委托物业服务人实施物业服务合同约定以外的公共服务事项的,应当采用购买服务方式进行。

  第四十九条[费用收交]物业交付前,物业服务费由建设单位依照前期物业服务合同的约定向物业服务人支付;物业交付后,物业服务费由业主承担。

  业主应当依照物业服务合同的约定支付物业服务费。物业服务合同约定预收物业服务费的,预收期限最长不得超过十二个月,且不得超过合同存续的剩余期限。物业服务人不得以业主拖欠物业服务费为由,实施停止供电、供水、供热、供气和禁止车辆进入小区和车库等行为。

  业主逾期不交纳物业服务费的,物业服务人可以依法提起诉讼或者申请仲裁,经人民法院判决、裁定或者相关法律程序,可以依法执行将不动产所有权转移至物业服务人。

  第五十条[共有收入]物业服务人根据物业服务合同的约定和有关法律、法规规定,对物业管理用房中的经营用房和物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行经营的,收入在扣除合理成本之后归业主共有。

  共有收入包括本条第一款规定的经营收入和以其他方式取得的属于全体业主所有的收入。共有收入委托物业服务人管理的,物业服务人应当以物业管理区域为单位在银行开设专门账户,不得与物业服务人其他收支合用账户。共有收入由业主委员会管理的,应当以业主委员会名义在银行开设专门账户,不得以任何个人或者其他组织名义开设账户。

  共有收入可以用于共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造,或者补充物业专项维修资金,也可以根据业主大会的决定用于物业管理的其他需要,但是不得直接分配给业主。

  第五十一条[收支公示]前期物业服务期间,建设单位和物业服务人应当在前期物业服务合同中约定共有收入使用、管理事项,并向全体业主公示。物业服务人代为管理共有收入的,业主委员会应当每年以及在续聘、选聘物业服务人时,委托专业机构对共有收入的收支情况进行审计,并将审计结果向全体业主公示。审计费用可以在共有收入中列支。

  本市推行共有收入通过物业管理信息网络系统公示制度。业主委员会、物业服务人应当向全体业主公示物业管理区域内所有共有收入的来源、种类和金额清单,并每月定期将上月共有收入收支项目的金额、事由、时间等详细内容录入物业管理信息网络系统,并授权开户银行向物业管理信息网络系统推送共有收入账户流水等信息,以供业主查询、监督。

  第五十二条[自行管理]经专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决,经参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数的业主同意,物业管理区域可以在街道办事处、乡镇人民政府和居民委员会的监督、指导下由业主自行管理。实行自行管理的,应当将执行机构、管理方案、收费标准和管理期限等内容提交业主大会会议表决。

  物业管理区域由业主自行管理的,管理区域内安全防范和消防安全职责由业主大会或者全体业主履行。对电梯、消防救援、技防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备管理,应当委托专业机构或者采用购买保险的方式进行维护。

  业主自行管理中需要开具发票的,业主委员会可以持街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会的证明材料,向税务部门申请办理临时税务登记证,凭临时税务登记证申请领用发票。业主自行管理,需要有关部门予以协助的,应当依法予以支持。

  业主大会可以委托具有资质的专业机构对管理费用、物业专项维修资金、共有收入等进行财务管理和审计。管理账目应当每年向业主公布一次。

  第四章 物业的使用和维护

  第五十三条[禁止行为]物业的使用应当遵守法律、法规及临时管理规约、管理规约,按照规划用途合理、安全的使用,不得实施下列行为:

  (一)违法拆除、变动建筑主体或者承重结构;

  (二)将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房,或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房和厨房的上方;

  (三)违法搭建、改建建筑物、构筑物;违法挖掘房屋地下空间;

  (四)擅自改变房屋用途或者将配套设施挪作他用;

  (五)擅自占用绿地实施种菜、施肥等影响其他业主生活的行为;

  (六)违法饲养动物或者所饲养的动物昼夜不停地狂吠不制止、随地大小便不清理等影响其他业主生活;

  (七)违反生活垃圾分类管理规定投放垃圾;

  (八)从建筑物中抛掷物品;

  (九)损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材,占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道、消防车登高场地;违反消防安全管理规定进行电动自行车充电;

  (十)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

  发现违反法律、法规规定使用物业的,业主、业主委员会、物业服务人有权进行劝阻、制止;劝阻、制止无效的,向相关行政主管部门报告,相关行政主管部门应当公布报告联系方式,并按照相关规定及时处理。

  对于占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道、消防车登高场地等危害公共安全的行为,物业服务人应当及时劝阻、制止,或者依照物业服务合同约定、管理规约规定予以清理。劝阻、制止无效或者无法清理的,物业服务人应当及时向消防救援机构或者公安派出所报告。

  第五十四条[装修管理]业主、非业主使用人进行物业装饰装修的,应当遵守相关法律法规和管理规约规定,事先告知物业服务人。

  物业服务人对物业装饰装修活动进行巡查时,业主、非业主使用人、装饰装修企业和人员应当予以配合。

  第五十五条[停车管理]业主大会成立前,占用物业管理区域内道路等共用部位停放机动车的,停放、收费等管理制度由物业服务人在街道办事处、乡镇人民政府指导下制定,收费标准按照价格行政主管部门的规定执行,并在出入口处明示。

  业主大会成立后,车辆停放、收费等管理制度由业主大会制定。业主大会决定对车辆停放收费的,应当确定收费标准。

  第五十六条[专项设施管理]物业交付前,建设单位应当依照有关规定将验收合格的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、人防等设施设备移交给相关专业单位受托管理,并移交有关技术资料。相关专业单位应当及时接收。物业交付时,建设单位应当将有关设施设备移交专业单位管理的情况予以公示。

  专业单位接收后,应当承担分户计量表和表前管线、设施设备的维修养护责任,确保物业管理区域内有关设施设备的安全运转和正常使用。

  专业单位委托物业服务人代收代交有关费用、进行有关设施设备日常维修养护的,应当订立委托协议,明确委托的主要事项和费用支付的标准与方式。未签订委托协议的由专业单位自行负责相关工作。

  有关部门在物业管理区域内配备公共文化、体育设施的,不应当以是否存在物业服务人为标准决定是否配备。

  第五十七条[加装电梯]本市在民主协商、基层自治、高效便民、依法监管的基础上,按照业主主体、社区主导、政府引导、各方支持的原则开展既有住宅加装电梯工作。鼓励和支持符合条件的老年人、残疾人居住的既有住宅加装电梯。

  本条例所称既有住宅,是指国有土地上具有合法权属证明,未列入房屋征收范围或者计划,并已投入使用的四层以上非单一产权的无电梯住宅。

  既有住宅需要加装电梯的,应当经本单元专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主参与表决,并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意后,签订加装电梯项目协议书。

  相关业主申请既有住宅加装电梯的,应当向区、县(市)住房城乡建设行政主管部门申请联合审查。区、县(市)住房城乡建设行政主管部门受理申请后,应当负责召集规划和自然资源、城市管理、市场监管、城市绿化等行政主管部门联合审查,相关行政主管部门应当依据本部门的法定职权出具书面意见。经联合审查同意加装电梯的,业主可以依法组织实施加装电梯。

  既有住宅加装电梯项目符合法律、法规、规章规定的无需办理建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证的条件的,不再办理建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。

  既有住宅加装电梯的物业管理、维护费用由电梯所有人与物业服务人另行约定。

  既有住宅加装电梯的具体办法由市人民政府制定。

  第五十八条[维护费用承担]物业保修期满后的维修、更新、改造费用,按照下列规定承担:

  (一)专用部位和专用设施设备,包括在构造及利用上具有独立性,由单个业主独立使用、处分的物业部位、设施设备及场地等,其维修、更新、改造费用,由业主或者非业主使用人承担;

  (二)共用部位、共用设施设备,包括由全体业主共同使用、管理的物业部位、设施设备及场地等,其维修、更新、改造鼓励通过公开招标投标方式选聘施工方,费用由相关业主按照各自所有专有部分面积比例共同承担;属人为损坏的,由责任人承担。

  物业维修、更新时,相关业主、非业主使用人应当予以配合。物业服务人应当将收费标准在显著位置进行明示,并在维修、更新前告知业主、非业主使用人。供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等专业单位需要进入物业管理区域作业的,物业服务人和相关业主、非业主使用人应当配合。

  鼓励以购买保险方式对物业管理区域内公共区域的屋顶、外墙、内墙提供维保。

  第五十九条[保修金交存]物业用于销售的,建设单位应当在物业竣工验收备案之前,按照物业建筑安装总造价百分之二的比例,向市、县(市)房产行政主管部门指定的物业保修金管理机构交存物业保修金,作为物业保修期内维修费用的保证。

  物业建筑安装总造价可以以建筑工程施工许可证中明确的合同造价或者工程决算金额为准。建设单位已投保工程质量潜在缺陷保险的,物业建筑安装总造价可以扣除已投保工程部分的造价。

  第六十条[保修金使用]在物业保修期内,经鉴定机构鉴定房屋建筑安装工程存在质量问题需要维修,但建设单位不履行或者无法履行保修责任的,业主或者业主委员会可以申请使用物业保修金。

  建设单位、业主对确定鉴定机构不能达成一致的,由区、县(市)城乡建设行政主管部门确定鉴定机构。

  第六十一条[保修金计息和退还]物业保修金存储期限为八年。存储期间每年结息一次,当年交存、使用或者退还的部分按照同期银行活期存款利率计息,其余部分按照不低于同期银行一年期定期存款利率计息。

  建设单位因注销、清算等原因无法继续履行保修责任的,应当确定继续履行保修责任的单位,并办理变更手续。

  物业保修金管理机构应当在物业保修金存储期限届满前一个月内,将拟退还物业保修金事项在相关的物业管理区域内进行公示,期限为三十日。在公示期内,业主、业主委员会、物业服务人未提出异议的,物业保修金管理机构应当将物业保修金本息余额退还给建设单位或者继续履行保修责任的单位;有提出异议的,建设单位或者继续履行保修责任的单位与异议提出人应当在六个月内解决争议。逾期未解决争议,且异议提出人未就争议事项提起诉讼或者申请仲裁的,物业保修金管理机构应当将物业保修金本息余额退还给建设单位或者继续履行保修责任的单位。

  物业保修金符合退还条件,但建设单位或者继续履行保修责任的单位已注销的,且自物业保修金存储期届满之日起三年内,无相关权利承继人提出退还申请的,物业保修金管理机构应当予以公示,公示期为三十日。公示期满无异议的,业主委员会可以申请将物业保修金本息余额转为本物业管理区域的物业应急维修专项资金。

  第六十二条[维修资金交存]首期物业专项维修资金由建设单位代收代交。一个物业管理区域有两个以上专有部分所有权人的,建设单位应当在物业竣工验收备案之前,按照建筑物总面积和交存标准向市、县(市)房产行政主管部门指定的物业专项维修资金管理机构统一交存。物业交付时,建设单位应当按照专有部分面积及同一交存标准向业主收取,其余部分的首期物业专项维修资金由建设单位承担。

  前款所称建筑物总面积以具有资质的房屋测绘机构提供的房产测绘成果为准;交存标准为房屋建筑安装工程每平方米建筑面积平均造价的百分之五至百分之八,具体标准由市、县(市)房产行政主管部门会同同级财政部门根据当地实际和房屋结构类型确定,报本级人民政府批准后公布。

  物业专项维修资金管理机构应当将建设单位交存物业专项维修资金和物业保修金的相关信息共享给区、县(市)住房城乡建设主管部门,由区、县(市)住房城乡建设主管部门在办理物业竣工验收备案时核验资金交存情况。

  第六十三条[维修资金续交]物业专项维修资金本息余额不足首期交存额的百分之三十时,物业专项维修资金管理机构应当通知相应物业管理区域的业主委员会组织续交。续交方式、金额等具体事项由管理规约规定或者业主大会决定。

  业主未按照管理规约规定或者业主大会决定续交资金的,由业主委员会催告。经催告后仍不交纳的,业主委员会可以向人民法院提起诉讼,并可以提请有关部门记入业主个人的信用记录。

  物业管理区域共有收入应当按季度用于补充物业专项维修资金,补充比例不低于共有收入结余部分的百分之五十,补充后达到首期交存金额的,可以停止补充。

  街道办事处、乡镇人民政府或者受其委托的居民委员会应当指导、协调物业专项维修资金续交工作。

  第六十四条[维修资金使用]物业专项维修资金专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。使用物业专项维修资金须经列支范围内专有部分面积占三分之二以上且人数占三分之二以上的业主参与表决,并经参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数的业主同意。街道办事处、乡镇人民政府或受其委托的居民委员会应当对业主表决和物业专项维修资金使用情况进行监督。

  物业共用部位和共用设施设备发生下列危及公共安全或者严重影响业主居住使用的紧急情况的,物业服务人应当及时报告业主委员会,采取应急防范措施,并自行或委托专业机构编制维修方案:

  (一)电梯严重故障;

  (二)消防设施、设备严重损坏;

  (三)建筑外立面存在脱落危险;

  (四)围墙、道路坍塌;

  (五)屋面、外墙渗漏;

  (六)排水设施严重堵塞或者损坏。

  需要使用物业专项维修资金的,维修方案经业主委员会审核并经所在地街道办事处、乡镇人民政府或者受其委托的居民委员会确认后,可以不经业主表决同意,按照简易程序申请使用物业专项维修资金。工程完工后,由所在地街道办事处、乡镇人民政府或者受其委托的居民委员会出具整改合格情况证明。

  街道办事处、乡镇人民政府应及时将确认后的相关维修方案和整改情况报区、县(市)市场监管、住房城乡建设等行政主管部门备案,由相关行政主管部门对维修情况进行监督检查。

  第六十五条[计息及应急维修资金]物业专项维修资金存款每年计息一次,当年交存或者使用的部分按照同期银行活期存款利率计息,其余部分按照不低于同期银行一年期定期存款利率计息。

  物业专项维修资金的利差余额等合法孳息可以按照收益分摊的原则,以幢为单位建立物业应急维修专项资金。物业共用部位、共用设施设备发生第六十四条第二款第三项至第六项规定的情形的,可以申请使用不超过五万元的物业应急维修专项资金。

  第六十六条[代为申请]未选聘物业服务人或者未成立业主委员会的,由物业管理委员会或者所在地的居民委员会代为申请使用物业保修金、物业专项维修资金和物业应急维修专项资金。

  第六十七条[网络系统公示内容]市房产行政主管部门将本市住宅小区纳入物业管理信息网络系统,并引导业主大会、业主委员会、物业服务人限期通过物业管理信息网络系统,向本物业管理区域内业主公示本条例以及业主大会议事规则规定的应当向全体业主公示的内容。

  第五章 法律责任

  第六十八条[建设单位法律责任]建设单位违反本条例规定,有下列情形之一的,由区、县(市)房产行政主管部门责令限期改正,可以给予警告;逾期不改正的,按照下列规定予以处罚:

  (一)违反本条例第十条第一款规定,未按照规定报送筹备首次业主大会会议所需的有关资料的,处一万元以上三万元以下罚款;

  (二)违反第十条第二款规定,未按照规定交纳首次业主大会会议筹备经费的,处一万元以上十万元以下罚款;

  (三)违反本条例第四十三条规定,未按照规定开展物业承接查验的,处五万元以上十万元以下罚款。

  第六十九条[物业服务人法律责任]物业服务人违反本条例规定,有下列情形之一的,由区、县(市)房产行政主管部门责令限期改正,可以给予警告或者按照下列规定予以处罚:

  (一)违反本条例第四十四条第一款第一项至第四项规定的,处一千元以上一万元以下罚款;

  (二)违反本条例第四十四条第一款第六项、第八项规定的,处五千元以下罚款;

  (三)违反本条例第四十四条第二款规定,未按照规定办理备案或者伪造、篡改备案相关资料的,处五千元以上五万元以下罚款;

  (四)违反本条例第四十六条第二款规定,无正当理由拒绝退出物业管理项目的,处十万元以上三十万元以下罚款;

  (五)违反本条例第四十九条第三款规定,以业主拖欠物业服务费为由,实施停止供电、供水、供热、供气和禁止车辆进入小区和车库等行为的,处一万元以上五万元以下罚款;

  (六)违反本条例第五十条第二款规定,未按照规定为物业管理区域开设共有收入专门账户的,处一万元以上三万元以下罚款;

  (七)违反本条例第五十一条第二款规定,未按规定公示代为管理的共有收入收支项目清单的,处五千元以上一万元以下罚款;

  物业服务人违反本条例第四十四条第一款第五项规定泄露业主个人信息的,由公安机关依法予以处理;

  物业服务人违反本条例第五十三条第三款规定,对危害公共安全行为未进行劝阻、制止,或者未及时报告的,由消防救援机构责令限期改正;逾期未改正的,依法给予警告,或者处五百元以上五千元以下罚款。

  第七十条[业主委员会法律责任]业主委员会违反本条例规定,有下列情形之一的,由所在地的街道办事处、乡镇人民政府责令其限期改正;区、县(市)房产行政主管部门可以根据街道办事处、乡镇人民政府的通报对相关责任人处五百元以下罚款:

  (一)违反本条例第十三条、第十四条、第十五条、第二十二条、第六十七条规定的;

  (二)违反本条例第三十一条规定,不移交由其保管的资料、财物的。

  业主委员会相关责任人被行政处罚的,应当由其个人缴纳罚款。对其不履行职责被责令限期履行、行政处罚的情况,街道办事处、乡镇人民政府可以向业主或者业主大会进行通报。

  业主委员会违反法律、法规、业主大会议事规则或者管理规约的规定使用、挪用、侵占、擅自处分业主共有财产,或者侵害业主合法权益的,业主有权向有关部门举报或者向人民法院提起诉讼,业主委员会相关责任人应当依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第七十一条[违反财务资料管理法律责任]业主大会、业主委员会、物业服务人拒不配合财务审计,转移、隐匿、篡改、损毁会计凭证、账簿以及其他与财务收支有关的资料的,由区、县(市)房产行政主管部门责令限期改正,并可对相关责任人处一万元以上五万元以下罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第七十二条[违反物业使用法律责任]业主、非业主使用人或者装饰装修企业违反本条例规定,有下列情形之一的,由有关主管部门按照下列规定予以查处:

  (一)违反本条例第五十三条第一款第一项规定的,由区、县(市)房产行政主管部门责令改正、恢复原状或者维修加固,并对业主、非业主使用人或者装饰装修企业处五万元以上十万元以下罚款;

  (二)违反本条例第五十三条第一款第二项规定的,由区、县(市)房产行政主管部门责令改正、恢复原状或者维修加固,并对业主、非业主使用人或者装饰装修企业处一万元以上五万元以下罚款;

  (三)违反本条例第五十三条第一款第八项规定的,由公安机关依法查处;

  (四)违反本条例第五十三条第一款第九项规定,损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材,占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道、消防车登高场地的,由消防救援机构依法对单位责令改正,处五千元以上五万元以下罚款;对个人处警告或者五百元以下罚款;依照《中华人民共和国消防法》经责令改正拒不改正的,强制执行,所需费用由违法行为人承担;

  (五)违反本条例第五十三条第一款第九项规定,违反消防安全管理规定进行电动自行车充电的,由消防救援机构责令改正,处五十元以上二百元以下罚款;

  (六)违反本条例第五十三条第一款其他规定的,按照相关法律、法规和规章由相关行政主管部门予以查处。

  第七十三条[管理部门责任]各级房产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、其他有关行政管理部门、居民委员会等单位及其工作人员,在物业管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由其所在单位、主管部门、上级机关或者监察机关责令改正,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第七十四条[投诉与举报]任何单位或者个人有权通过“12345”市长公开电话等方式举报、投诉违反本条例规定的行为。相关部门应当自接到举报、投诉之日起五个工作日内答复举报人、投诉人。

  第六章 附则

  第七十五条[农村小区参照执行]村民委员会所辖住宅小区的物业管理可以参照本条例执行,村民委员会行使本条例规定的居民委员会职责。

  第七十六条[施行日期]本条例自2021年 月 日起施行。

  1xbet体育投注《杭州市物业管理条例

  (修订草案)》的说明

  (2020年10月26日在杭州市第十三届人民代表大会

  常务委员会第三十次会议上)

  杭州市住房保障和房产管理局局长 王 进

  主任、副主任、秘书长、各位委员:

  我受市人民政府的委托,对市人民政府提请审议的《杭州市物业管理条例(修订草案)》(以下简称《条例(修订草案)》)作如下说明:

  一、1xbet体育投注修订的必要性

  《杭州市物业管理条例》(以下简称《条例》)于2002年2月1日实施,2013年首次修订后于2014年5月1日施行。现行《条例》对规范我市物业管理活动,维护业主和物业服务人的合法权益,推动我市物业管理工作起到了积极的作用。随着社会经济的快速发展、《中华人民共和国民法典》等国家上位法相继出台,现行《条例》中1xbet体育投注业主大会、业主委员会及物业管理方面的相关机制已经难以适应新形势下人民群众对物业管理的新需求。为进一步加强党对物业管理工作的领导,规范物业服务市场,完善业主大会、业主委员会运行机制,维护业主和物业企业的合法权益,提升人民群众的居住环境和生活品质,并充分吸收杭州城市大脑等新兴技术、数字化运用的成熟做法和经验,有必要对《条例》进行修订。此外,修订的必要性还体现以下两个方面:

  一是进一步提高物业管理能力和基层治理水平,提高群众获得感的需要。深入贯彻党中央1xbet体育投注推进治理能力和治理水平现代化的要求,首先应当坚持党的领导,并将其落实到城市治理各领域各方面各环节。住宅小区作为城市居民生活的基本场所,是城市管理的基础单元,是基层治理的重要领域。物业管理作为城市管理的重要组成部分,物业服务水平直接关系到人民群众的满意度、获得感和幸福感。为此,有必要通过修订《条例》以确立党建引领原则,明确街道办事处、乡镇人民政府和居民委员会等基层政府、组织的职能,将党建引领的要求贯彻到基层治理层面、落实到物业管理层面,充分发挥党的政治优势和组织优势,进一步提高党组织领导下的物业管理能力和基层治理水平,努力实现人民群众对美好生活的向往。

  二是妥善化解物业管理各种矛盾纠纷,解决群众突出诉求的需要。近年来,我市物业管理纠纷呈现出诉求多元化、形式多样化、内容复杂化以及矛盾易激化等特点,现有《条例》需要修改的问题经过实践检验已得到充分暴露,例如:1.物业管理综合治理体系不完善,各部门监管职能不明晰、监管措施手段欠缺等,亟需对物业管理体制机制进行完善;2.共有资金账目不明,业主共有利益难以保护;3.业主权利义务落实不到位,公共意识淡薄,自治水平低;4.业主委员会及其委员权责不对等,缺乏内外部监督制约机制;5.前期物业服务阶段不规范,对后期物业管理造成许多负面影响;6.物业服务市场监管措施手段欠缺,物业服务水平提升受到限制;7.物业专项维修资金及物业保修金筹、用、管制度有待完善等等,亟需通过修订《条例》以妥善解决上述问题,预防化解物业管理纠纷。

  二、1xbet体育投注修订的依据和过程

  (一)修订依据

  1.《中华人民共和国民法典》

  2.《物业管理条例》

  3.《浙江省物业管理条例》

  (二)修订过程

  根据科学立法、民主立法、依法立法的原则,以问题为导向,我们认真开展《条例(修订草案)》的审查和修改完善:  

  一是充分研究,把握立法要点。为确保依法立法,对《中华人民共和国民法典》与物业管理相关的“业主的建筑物区分所有权”“物业服务合同”“建筑物和物件损害责任”等作了系统研究,确保《条例(修订草案)》内容符合《民法典》的立法精神和具体规范。同时,还对国务院《物业管理条例》《浙江省物业管理条例》等上位法进行了研究,确保合法性。此外,对照《北京市物业管理条例》《上海市住宅物业管理规定》《深圳经济特区物业管理条例》《重庆市物业管理条例》等外地省市最新立法进行学习研究,对立法的章节编排、制度设计等作了汇总和比较,充分借鉴外地立法经验。

  二是全面调研,广泛听取意见。为保障科学立法、民主立法,开展全面的立法调研工作。6月份,召开立法座谈会,听取了绿城物业、万科物业、滨江物业等具有代表性的物业服务人以及街道办事处、社区、业主委员会等代表的意见。并书面征求市政府各部门、各直属单位和各区、县(市)政府意见。7月份,召开两次立法座谈会分别听取市消防救援支队、市建委、市城管局、市市场监管局等相关行政管理部门的意见和天阳、绿城、融创、万科等房地产开发企业的意见;赴萧山区开展立法调研,就修订草案听取了区政府相关管理部门、瓜沥镇、闻堰街道、金泰苑社区等单位的意见。8月份,召开会议听取38家杭州市政府立法联系点意见;赴西湖区文新街道竞舟社区就业主自行管理问题进行了专题调研。9月份,在市人大常委会主要领导带领下赴江干区进行专题调研。10月份,召开立法听证会充分听取来自业主、业主委员会、物业企业、律师、法学专家等各领域的意见。此外,还通过中国杭州门户网、杭州司法行政网、杭州司法微信公众号、杭州电视台我们圆桌会以及杭州日报、浙江日报等媒体等向社会公开征求意见。起草过程共收到各方面意见500余条,参考、借鉴并吸收了70余条。

  三是深入论证,解决重点问题。为提高立法质量,就《条例(修订草案)》相关法律问题听取市政府法律顾问意见,充分发挥专家学者在地方立法中的作用,同时,还专门了听取市中级人民法院、市检察院等司法机关的建议。此外,还组织力量对近年来涉及到物业管理的诉讼案例进行了收集与分类研究,梳理出司法实践中的多发问题,分析研究纠纷发生的机理原因,以期通过立法予以解决。

  四是充分协调,疏通堵点难点。市政府专门就《条例(修订草案)》存在较大分歧的相关条款召开多次专题会议,就管理部门职责、物业收费机制、物业消防安全、物业保修金和物业专项维修资金交存把关等问题进行专门协调,最终明确了相关职责与做法。

  三、需要说明的主要内容

  《条例(修订草案)》共六章七十六条,分为总则、业主和业主组织、物业服务、物业的使用和维护、法律责任和附则。

  (一)1xbet体育投注强化党建引领基层治理

  物业管理工作长期以来以行业管理为主,基层政府的整体支撑不足,与基层治理体系的融合度不够,现行《条例》对于基层治理的规定较为笼统与原则,《条例(修订草案)》对此作了进一步细化与明确,在业主身份确认(第八条)、业主大会会议监督(第十六条)、业主委员会委员罢免(第二十五条)、业主大会和业主委员会决策监督(第二十七条)、业主委员会资料移交(第三十一条)、审计监督(第三十四条)、物业管理委员会(第三十六条、第三十七条、第三十八条)、物业管理区域划分(第三十九条)、物业承接查验(第四十三条)等大量条文中均融入了乡镇、街道、居委会对业主大会、业主委员会和相关物业管理工作的监督和指导,真正将物业管理工作纳入基层治理体系。同时,《条例(修订草案)》第三条确立了“党建引领”的导向,规定“社区党组织依法依规指导业主大会、业主委员会和物业服务人开展物业管理活动,组建多方议事协调机制”,以党建引领为主线,强化属地管理职责,推动物业管理工作从行业管理向社会治理转变,把党的政治优势、组织优势转化为城市治理优势,以进一步提高党组织领导下的物业服务管理和基层治理水平。

  (二)1xbet体育投注物业管理信息化运用

  运用新兴网络技术开展物业管理活动可以提高物业管理的透明度,提高业主决策效率,这也与我市智慧城市的地位相适应。因此,《条例(修订草案)》第四条明确:市房产行政主管部门负责建设与维护物业管理信息网络系统,第十五条明确规定“业主大会会议的表决应当同时提供互联网和书面方式供业主选择;其中,互联网方式的表决应当通过物业管理信息网络系统进行。”通过这个系统,业主能够方便、快捷的进行投票表决,而且投票更加公开透明,确保公平、公正。

  同时,《条例(修订草案)》第二十八条规定“业主委员会应当通过业主大会会议、物业管理信息网络系统等方式保障业主每年至少一次对物业服务人的人员配备、服务质量等履行物业服务合同情况进行评价。鼓励通过物业管理信息网络系统对物业服务人进行实时评价。”通过物业管理信息网络系统加强业主对物业服务人的监督。此外,《条例(修订草案)》第五十一条还规定了通过物业管理信息网络系统进行共有收入的公示与查询,并在第六十七条明确了其他相关事项的公示。

  (三)1xbet体育投注业主大会表决规则

  目前,实践中存在未参与业主大会表决的业主,其投票权数计算入已表决的多数票现象,使得不少业主的意见被“同意”、被“代表”了,群众对此产生投诉,现行《条例》对此内容没有涉及。根据《民法典》有关规定,《条例(修订草案)》第十四条第三款明确“业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,且经符合《中华人民共和国民法典》规定人数的业主同意方为有效。”据此,未达到规定参与人数的决议和未经规定人数同意的决议,是无效的。

  (四)1xbet体育投注业主委员会委员任职条件

  《条例(修订草案)》第十七条对业主委员会的任职条件作了规定,并鼓励党员、“两代表一委员”、基层组织成员等依法参选:“业主委员会委员应当为本物业管理区域内具有完全民事行为能力,热心公益,有责任心和组织协调能力的自然人业主或者单位业主委托的自然人代表。鼓励符合条件的党(团)员、党代表、人大代表、政协委员、劳动模范以及具有专业技术特长的业主积极参选业主委员会委员。鼓励符合条件的社区党组织、居民委员会成员或者居民小区党支部书记、党小组组长通过法定程序担任业主委员会主任、副主任”。

  同时,为了让广大业主更加了解候选人的基本情况,选出各方面素质更高的业主委员会成员,《条例(修订草案)》第十八条规定了候选人基本情况的公示制度,让广大业主在投票时决定是否选举其为业主委员会委员:“业主委员会候选人经确定后,物业管理委员会或者业主委员会换届选举工作组应当将候选人的简历、管理规约和业主大会议事规则等规定的业主基本义务履行情况、是否存在本条例第二十五条规定的罢免情形,以及其本人及其近亲属是否为本物业管理区域物业服务人的工作人员等情况向全体业主公示。”

  (五)1xbet体育投注规范业主委员会运行

  业主委员会运行混乱、业主权益频频受侵害,是当前群众意见较大的问题,《条例(修订草案)》第十三条明确规定了必须由业主共同决定的事项,不得授权业主委员会,包括:“(一)法律、法规规定的应当由业主共同决定的事项;(二)业主委员会运行经费的筹集、使用和管理;(三)业主委员会委员工作津贴标准、业主委员会所聘请人员的工作职责和薪酬标准;(四)使用属于全体业主所有的共有收入或者其他资金,但用于物业管理的紧急需要,且在业主大会议事规则规定的次数和总额限制内的除外;(五)物业管理区域内有关共有和共同管理权利的其他重大事项”,以避免业主委员会权利的滥用。《条例(修订草案)》第二十三条规定业主委员会应当指定人员负责制作、保存业主大会、业主委员会相关会议记录资料,业主有权查询复制。同时,鼓励对业主委员会会议做全过程同步视频记录,也可以邀请公证机关对业主大会、业主委员会重大事项表决进行公证,以确保业主委员会会议、业主大会会议及其表决的公开透明。

  同时,《条例(修订草案)》第三十二条对业主委员会委员的履职保障进行了规定:“业主大会可以给予业主委员会委员适当的工作津贴,业主委员会可以聘请执行秘书、财务等专职人员,负责处理业主委员会日常事务和财务工作,以提高业主委员会履职水平,其工作职责和薪酬标准由业主大会决定。”

  此外,《条例(修订草案)》还对印章的使用、业主委员会经费运行、财务管理、审计监督等内容进行了规定。

  (六)1xbet体育投注创设物业管理委员会

  实践中,前期物业服务阶段由于客观上尚未成立业主大会、业主委员会,建设单位和物业企业的违规行为难以受到有效监督,业主权益保护较难。此外,小区自治过程中出现纠纷和僵持局面时,业主大会和业主委员会往往陷入瘫痪状态,仅靠业主自身难以破局。上述情况下,街道、乡镇、居民委员会介入监管并维持小区管理正常运转,是对业主自治机制的有力补充,也是落实属地物业管理责任的重要举措。

  因此,《条例(修订草案)》在第二章第三节确立了物业管理委员会制度,并创设性地将首次业主大会筹备组的职责与物管委结合起来,统一由物管委负责首次业主大会的筹备与召开,确立其为物业管理委员会是组织业主共同决定物业管理事项,推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会的临时机构。未成立业主大会的,由物业管理委员会组织业主依法履行业主大会和业主委员会的职责。未能选举产生业主委员会的,由物业管理委员会组织业主大会依法履行职责,并执行业主大会的决定。

  (七)1xbet体育投注物业服务人的义务

  随着社会的发展和物业服务行业的不断规范,对于物业服务人的规定也应当与时俱进,以适应新情况。因此,在现行《条例》1xbet体育投注物业服务人的义务的规定基础上,《条例(修订草案)》第四十四条强调了物业服务人对于清洁卫生、绿化养护、秩序维护、设施设备的维修养护管理等基本服务,并根据行业监管规范的要求和业主权益全面保护的需要,新增了“依法维护、管理物业管理区域内的消防等共用设施;协调、处理物业管理区域内突发紧急事务,必要时向居民委员会报告;建立日常管理档案及物业共用部位、共用设施设备等资料档案;不得泄露在物业服务活动中获取的业主信息;不得强制业主通过指纹、人脸识别等生物信息方式使用共用设施设备,保障业主对共用设施设备的正常使用权”等内容,以保障广大业主权益。

  此外,针对物业服务人在招投标时作出的承诺往往在被聘为物业服务人后无法兑现的情况,群众投诉意见较多,因此,《条例(修订草案)》第四十四条第一款第八项规定:“物业服务人通过招标投标选聘的,还应当履行投标文件中的承诺和招标文件规定的条件要求”。

  (八)1xbet体育投注规范共有收入监管

  现行《条例》对于共有收入的管理使用与公示的规定较为笼统,实践中业主、业主委员会、物业服务人因共有收入的使用与管理引发的矛盾纠纷较多。因此,《条例(修订草案)》第五十条对共有收入进行了明确:“物业服务人根据物业服务合同的约定和有关法律、法规规定,对物业管理用房中的经营用房和物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行经营,收入在扣除合理成本之后归业主共有。共有收入包括本条第一款规定的经营收入和以其他方式取得的属于全体业主所有的收入。”同时,该条款还规定,“共有收入委托物业服务人管理的,物业服务人应当以物业管理区域为单位在银行开设专门账户,不得与物业服务人其他收支合用账户。共有收入由业主委员会管理的,应当以业主委员会名义在银行开设专门账户,不得以任何个人或者其他组织名义开设账户。”

  此外,《条例(修订草案)》第五十一条第一款规定了共有收入的收支公示:“前期物业服务期间,建设单位和物业服务人应当在前期物业服务合同中约定共有收入使用、管理事项,并向全体业主公示。物业服务人代为管理共有收入的,业主委员会应当每年以及在续聘、选聘物业服务人时,委托专业机构对共有收入的收支情况进行审计,并将审计结果向全体业主公示。审计费用可以在共有收入中列支。”该条第二款则借助于物业管理信息网络系统的运用,进一步细化了公示的内容,保障了业主的知情权:“本市推行共有收入通过物业管理信息网络系统公示制度。业主委员会、物业服务人应当向全体业主公示物业管理区域内所有共有收入收支项目清单,并每月定期将上月共有收入收支项目的金额、事由、时间等详细内容录入物业信息管理系统,并授权开户银行向物业管理信息网络系统推送共有收入账户流水等信息,以供业主查询、监督。”

  (九)1xbet体育投注规范堵塞消防通道等危害公共安全行为

  乱停车是小区管理的“顽疾”,一旦车辆不按规定停放,堵塞消防通道,存在严重的安全隐患。为加强对此类行为的规范,《条例(修订草案)》第五十三条第三款作了更具操作性的规定:“对于占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道、消防车登高场地等危害公共安全的行为,物业服务人应当及时劝阻、制止,或者依照物业服务合同约定、管理规约规定予以清理。劝阻、制止无效或者无法清理的,物业服务人应当及时向消防救援机构或者公安派出所报告。”

  同时,《条例(修订草案)》在法律责任部分设立了相应的罚则,强调了执法机关的职责:第六十九条第三款规定,“物业服务人违反本条例第五十三条第三款规定,对危害公共安全行为未进行劝阻、制止,或者未及时报告的,由消防救援机构责令限期改正,逾期未改正的,依法给予警告,或者处五百元以上五千元以下罚款”。第七十二条第(四)项规定,“违反本条例第五十三条第一款第九项规定,损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材,占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道、消防车登高场地的,由消防救援机构依法对单位责令改正,处五千元以上五万元以下罚款;对个人处警告或者五百元以下罚款;依照《中华人民共和国消防法》经责令改正拒不改正的,强制执行,所需费用由违法行为人承担;”

  (十)1xbet体育投注既有住宅加装电梯

  推进老旧小区住宅楼加装电梯工程,是改善与提升老年人和残障人士生活环境、生活品质的一项重要民生实事,但该项工作在实际推行中遇到较大困难和阻力。鉴于我市目前1xbet体育投注加装电梯的依据仅为规范性文件,法律层级较低,加装电梯的联合审查机制没有上位法依据,已经发生多起诉讼案件,较为被动,经市政府领导专题会议明确,《条例(修订草案)》保留了既有住宅加装电梯的内容,具体规定在第五十七条:

  “本市在民主协商、基层自治、高效便民、依法监管的基础上,按照业主主体、社区主导、政府引导、各方支持的原则开展既有住宅加装电梯工作。鼓励和支持符合条件的老年人、残疾人居住的既有住宅加装电梯。

  “本条例所称既有住宅,是指国有土地上具有合法权属证明,未列入房屋征收范围或者计划,并已投入使用的四层以上非单一产权的无电梯住宅。

  “既有住宅需要加装电梯的,应当经本单元专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主参与表决,并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意后,签订加装电梯项目协议书。

  “相关业主申请既有住宅加装电梯的,应当向县(市、区)住房城乡建设行政主管部门申请联合审查。县(市、区)住房城乡建设行政主管部门受理申请后,应当负责召集规划和自然资源、城市管理、市场监管、城市绿化等行政主管部门联合审查,相关行政主管部门应当依据本部门的法定职权出具书面意见。经联合审查同意加装电梯的,业主可以依法组织实施加装电梯。

  “既有住宅加装电梯项目符合法律、法规、规章规定的无需办理建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证的条件的,不再办理建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。

  “既有住宅加装电梯的物业管理、维护费用由电梯所有人与物业服务人另行约定。

  “既有住宅加装电梯的具体办法由市人民政府制定。”

  (十一)1xbet体育投注扩大物业专项维修资金简易程序适用范围

  现行《条例》仅规定电梯、消防设施等涉及公共安全的维修项目可以按照简易程序申请使用维修资金。但实践中,还存在外墙面砖脱落、屋面渗漏等危及公共安全或严重影响业主正常居住使用的紧急事项。按照申请维修资金的普通程序,不但需要花费较长时间,无法得到及时维修,而且如果相关业主表决不同意,维修费用来源会遇到障碍。为更好地保障业主权益,《条例(修订草案)》第六十四条扩大了简易程序适用范围,在现行《条例》规定的范围基础上增加了“建筑外立面存在脱落危险;围墙、道路坍塌;屋面、外墙渗漏;排水设施严重堵塞或者损坏”等四种情形。

  (十二)1xbet体育投注物业专项维修资金简易程序的实施

  在扩大物业专项维修资金简易程序适用范围的同时,为保证物业专项维修资金的合理规范使用,市领导专门协调相关部门,明确了简易程序使用物业维修资金的相关程序与部门职责,规定在第六十四条第三款第四款:“需要使用物业专项维修资金的,维修方案经业主委员会审核并经所在地街道办事处、乡镇人民政府或者受其委托的居民委员会确认后,可以不经业主表决同意,按照简易程序申请使用物业专项维修资金。工程完工后,由所在地街道办事处、乡镇人民政府或者受其委托的居民委员会出具整改合格情况证明。

  街道办事处、乡镇人民政府应及时将确认后的相关维修方案和整改情况报县(市、区)市场监管、住房城乡建设等行政主管部门备案,由相关行政主管部门对维修情况进行监督检查。”

  (十三)1xbet体育投注物业保修金、物业专项维修资金的交存把关问题

  针对实践中存在的建设单位不及时交纳物业保修金、物业专项维修资金,严重损害业主利益、引发社会矛盾,且事后难以追查和监管的情形,市领导专门进行协调,明确建设单位应当在物业竣工验收备案之前交存物业保修金、物业专项维修资金,并由县(市,区)住房城乡建设部门在办理物业竣工验收备案时核验物业保修金和物业专项维修资金的交存情况,具体规定在第六十二条第三款:“物业专项维修资金管理机构应当将建设单位交存物业专项维修资金和物业保修金的相关信息共享给县(市,区)住房城乡建设部门,由县(市,区)住房城乡建设部门在办理物业竣工验收备案时核验资金交存情况”。

  此外,《条例(修订草案)》在现行《条例》基础上还增加了对业主的认定、业主身份的查询、业主委员会资料移交的内容、业主委员会的经费运行、业主委员会成员等有关人员的培训、物业办公用房、承接查验、应急管理等内容的具体规定,并对物业管理服务相关主体的法律责任作了进一步细化与明确。

  以上说明及议案,请予审议。